案例解析
作者：潘刚律师 13275858886
近日，由国天律师事务所潘刚律师代理申诉人一方的一起商品房买卖合同纠纷申诉案件，收到安徽省高院（2021）皖民再175号判决书，再审撤销了原一审、二审判决，驳回被申诉人（一审原告、反诉被告）全部诉请，支持我方申诉人（一审被告、反诉原告）主要反诉请求，至此，一件历时4年多的房地产买卖合同纠纷案件终于落幕，购房人合法权益终于得到维护。
案件起因|交付多年的商铺突然被要求补缴差价款
2008年，皖北某县房地产开发公司开发销售农贸市场商铺，申诉人梁某购买了该商铺。
在按照合同付清房款并收房后，梁某多年一直未能取得房产证，却在2016年突然收到房地产开发公司关于补缴房款差价的通知。
房地产开发公司称：经过专业测绘部门测绘，房屋实际面积比销售时的约定面积超出近20平米，要求购房人梁某按照约定单价，补齐房款。
在购房人梁某未按要求补缴房款后，随即被诉至法院，成为案件被告。
满是疑惑|当初约定以套内建筑面积计价，为何现在成了以建筑面积计价？
购房人梁某收到起诉材料后发现：当初在购房时，开发商承诺，房屋是以套内建筑面积销售，自己也按照约定的套内建筑面积支付了房款，开发商还出具了“款清交房”的字据，为何过了10年，现在又突然被要求补缴房款？
梁某还发现，按照测绘公司出具的测绘报告，这处商铺的实际套内建筑面积，比购房合同约定的还要少大约5平米。
如此一来，不但自己不应该补缴房款，反而还应该要求开发公司返还超付的购房款。
在查阅了相关资料和依据后，梁某随即提出了反诉，要求开发商返还超付房款并承担未按期办证的违约金。
一波三折|购房人的合理主张未被支持
该案经皖北某县人民法院第一次一审，基本支持房地产开发公司主张，要求购房人梁某支付房款差额，驳回梁某反诉请求，仅支持未按期办证的违约金约5000元。
梁某不服一审判决，提出上诉，市中院裁定发回重审。但重审依然维持了原一审判决。
梁某再次提出上诉后，市中院做出二审判决，基本维持一审判决，仅将补缴房款数额予以酌情降低。
锲而不舍|案件在省高院启动再审
二审判决生效后，申诉人梁某在咨询专业意见后，继续坚持通过法律监督程序维护自身合法权益，向该市人民检察院提起民事行政案件申诉监督。
经该院审查，同意提请安徽省人民检察院抗诉，安徽国天律师事务所专职律师潘刚介入代理该案，申诉观点最终得到省检察院支持，启动了再审审判监督程序。
柳暗花明|购房人合法权益终于得到维护
案件启动再审程序后，代理律师对案件进行了全面深入的审视和梳理，3次前往当事人所在城市，现场查看了解商品房销售情况，帮助指导收集相关证据，向法院提交新证据2份，申请证人出庭作证1人次，庭前即提交了书面代理意见，详细说明我方观点。
庭审中，围绕争议焦点，对原审证据进一步阐述和示证质证，并提交了新证据，通过法庭发问，迫使被申诉人无法自圆其说，增强合议庭对申诉人主张事实的内心确认，庭后再次提交完整的代理词。
围绕合同理解和法律适用的争议焦点，多方寻找理论和观点支持，从2001年原建设部编印的示范文本指南中找到了直接的理解佐证，向法院提交，争取法官认可。
经过申诉人和代理律师的共同努力，代理人关于事实和法律适用的相关观点，终于得到了省高院合议庭法官的认可，终于得到了有利的判决，购房人的合法权益得到了有效维护。
律师谏言与感悟：
1.在签订合同时，应对合同条款充分阅读，准确理解，必要时咨询律师意见；
2.日常交易，尤其是大额交易，如购房、购车时，特别注意保存相关合同、付款凭证等凭据；
3.要特别注意一审诉讼程序，充分行使举证权利，并注意证据提交的时效、形式要求。
4.要相信诉讼中的监督程序设置，对于确实存在明显问题的判决，敢于通过二审、申诉等程序提出监督。
5.律师应在办案过程中，与当事人充分沟通，全面获取信息，深挖细节，做足准备。
6.在提交书面代理词时，可以充分运用可视化技术，通过图表、思维导图等形式，形象化、体系化表达观点，争取法官在较短时间内取得理解和认同。
7.在案件证据材料较少，在事实认定方面存在较大争议时，要特别注重法庭发问环节的问题设置，通过合理的问题，迫使对方无法自圆其说，促使法官对事实认定的心证倾向。
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